我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，我目前手上有4套房子，除了自住的一套以外，其他都是小户型，分别在武汉光谷自由城和南湖锦园，还有一套在佛山，现在想把房子卖出置换更好的房子，最近去看了绿地星河绘和福星惠誉星国际，还有中建星光城，请问哪个升值空间更大，更值得选择呢？

(资料图片)

汉叔：你好，名下四套房不是大品牌开发商建造，升值空间小，建议出掉。如果佛山的房产没有必要长持的话，可以置换到更好的地方，如中山和东莞等区域。绿地星河绘、中建星光城和福星惠誉星誉国际这几个项目都很不错，性价比较高，选择小户型的话资金还有剩余。如果四套房子都能卖掉，资金比较充裕的话，可以选择更核心的区域进行购买，比如内环滨江核心区的复地东湖国际和帝斯曼等顶级学区房，剩余的钱可在光谷中心城购买一套房产，选择性价比较高、潜力较大的学区房。

提问：汉叔，你好，二套首付180万左右，希望能兼顾学区和地铁，三房，请问是买新房还是二手房呢？有哪些推荐呢？

汉叔： 你好，根据武汉最新的楼市政策，二套首付4成，这个首付比例是可以买到450万左右，按照目前主流120—140㎡的面积段，这个价格可以买武汉二环以内找到合适的房源。事实上，目前汉口、武昌核心都以大平层户型为主。至于买新房还是二手，建议先关注新房，现在产品更新迭代，自住体验可能不错。

提问：汉叔，你好，想给孩子在武汉买房，但是现在孩子还没毕业，未来工作地点还没有确定，在武汉买哪里好呢？

汉叔： 你好，正常的是在孩子工作附近买比较好，如果预算资金比较够，优先三环内主城区，无论是保值增值能力还是配套方面，三环内优于三环外远城区。追求升值，看光谷东是强增保值板块，不过光谷东现在房价有点高。刚需预算还可以看看汉阳，这边去哪里都不是特别远。

提问：汉叔，你好，已婚，有一套房子自住，在徐东，没有什么好学校，现在孩子到了入学年纪，想要置换一套好点儿的学区房，但是感觉学区房水分很大，最近出台了很多政策，对楼市进行调控，请问具体都有哪些影响呢？

汉叔：你好，房住不炒自提出后成为房地产发展的主旋律，之后各地出台了各类房地产政策，对刚需人群来说是一大利好。最近上海优质高中调整了招生方式，决定统一分配大多数生源，使得学区房热度下降，以后有更多的城市会推进教育资源均衡化，抑制高速上涨的学区房房价。成都最近也出台了针对性较强的新政，打击二手房涨价、炒法拍房和违规贷款等投机行为，未来将有多个城市相继颁发调控政策，引导房地产市场平稳健康发展。在这样的背景下，通过经营贷买房会演变为风险，带来严重的债务危机。武汉四环线即将通车运营，未来会减少三环内的交通拥堵情况，三环内靠近城市中心，市政设施的规划、商业、交通和教育等配套更加完善，有能力的购房者要及早买房。

提问：汉叔，你好，我跟我老婆都在武汉工作，已婚，有一套房子自住，各方面都很不错，现在手中有多余的闲钱，想要购买一套房产投资，比较倾向二手房，因为新房还要装修，比较麻烦， 请问怎样才能选到升值空间较大的二手房呢？有什么好的建议吗？

汉叔： 你好，武汉二手房市场一些热门板块的二手房价格比较坚挺，过去几年涨幅较大，如武昌区和光谷东湖高新区等，想要买到升值空间较大的二手房，可以听取以下几条建议。1.总价较低的小户型，上车门槛低，周边配套成熟，能够满足日常生活所需，比较适合刚需人群。2.优质学区学位房有较大的升值空间，流通性较好。3.品质较好的楼盘抗跌能力强，它的社区环境较好，比较宜居，物业管理较好，安全有保障，流通性更好。

提问：汉叔，你好，名下有套自住房，现在在光谷东这边买二手房，请问该怎么选择房子购买呢？什么样的房子比较有价值呢？

汉叔：你好，选房地段越好，品质越好的楼盘房价越高，光谷东地段最好的是光谷五路和高新大道两条轴线交汇处附近，这里聚集资源最多，公共配套完善，避开有硬伤的小区，保值能力弱，地段不好、开发商一般、附近有高速公路或工厂、商住混合以及物业不好等因素都会让二手房价格变低，如果买学区房，房龄不能太老，学校附近房龄较新的商品房单价高于老破小。刚需小区的小户型比较抢手，高端小区的大户型比较受欢迎，而光谷东有大型企业入驻，吸引了一批中高端人才，他们收入较高，想要居住更舒适，环境和品质更好的小区，一般会选择高端小区的大户型。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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